Các loại hợp đồng xây dựng

Hợp đồng xây dựng là hợp đồng được thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng.

Trong ngành xây dựng có rất nhiều loại hợp đồng, việc sử dụng loại nào thường tùy thuộc vào loại hình dự án và phương thức giải ngân. Tuy nhiên, về cơ bản, các loại hợp đồng xây dựng được phân loại theo 3 tiêu chí: theo tính chất, nội dung công việc; theo hình thức giá hợp đồng; và theo mối quan hệ giữa các bên tham gia hợp đồng.

1. Theo tính chất, nội dung công việc

Theo tiêu chí này, hợp đồng xây dựng được chia thành 9 loại như sau:

(i)  Hợp đồng tư vấn xây dựng: Là hợp đồng để thực hiện một, một số hay toàn bộ công việc tư vấn trong hoạt động đầu tư xây dựng;

(ii)  Hợp đồng thi công xây dựng công trình (hợp đồng thi công xây dựng): Là hợp đồng để thực hiện việc thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình hoặc phần việc xây dựng theo thiết kế xây dựng công trình. (Hợp đồng tổng thầu thi công xây dựng công trình là hợp đồng thi công xây dựng để thực hiện tất cả các công trình của một dự án đầu tư);

(iii)  Hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ (hợp đồng cung cấp thiết bị): Là hợp đồng thực hiện việc cung cấp thiết bị để lắp đặt vào công trình xây dựng theo thiết kế công nghệ. (Hợp đồng tổng thầu cung cấp thiết bị công nghệ là hợp đồng cung cấp thiết bị cho tất cả các công trình của một dự án đầu tư xây dựng);

(iv)  Hợp đồng thiết kế và thi công xây dựng công trình (Engineering – Construction: EC): Là hợp đồng để thực hiện việc thiết kế và thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình. (hợp đồng tổng thầu thiết kế và thi công xây dựng công trình là hợp đồng thiết kế và thi công xây dựng tất cả các công trình của một dự án đầu tư xây dựng);

(v)  Hợp đồng thiết kế và cung cấp thiết bị công nghệ (Engineering – Procurement: EP): Là hợp đồng để thực hiện việc thiết kế và cung cấp thiết bị để lắp đặt vào công trình xây dựng theo thiết kế công nghệ. (hợp đồng tổng thầu thiết kế và cung cấp thiết bị công nghệ là hợp đồng thiết kế và cung cấp thiết bị công nghệ cho tất cả các công trình của một dự án đầu tư xây dựng);

(vi)  Hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình (Procurement – Construction: PC): Là hợp đồng để thực hiện việc cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình (hợp đồng tổng thầu cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình là hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng tất cả các công trình của một dự án đầu tư xây dựng);

(vii)  Hợp đồng thiết kế – cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình (Engineering – Procurement – Construction: EPC): Là hợp đồng để thực hiện các công việc từ thiết kế, cung cấp thiết bị công nghệ đến thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình (Hợp đồng tổng thầu EPC là hợp đồng thiết kế – cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng tất cả các công trình của một dự án đầu tư xây dựng);

(viii)  Hợp đồng chìa khóa trao tay: Là hợp đồng xây dựng để thực hiện toàn bộ các công việc lập dự án, thiết kế, cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình của một dự án đầu tư xây dựng;

(ix)  Hợp đồng cung cấp nhân lực, máy và thiết bị thi công: Là hợp đồng xây dựng để cung cấp kỹ sư, công nhân (gọi chung là nhân lực), máy, thiết bị thi công và các phương tiện cần thiết khác để phục vụ cho việc thi công công trình, hạng mục công trình, gói thầu hoặc công việc xây dựng theo thiết kế xây dựng.

2. Theo hình thức giá hợp đồng

Theo giá hợp đồng, có thể phân loại hợp đồng xây dựng làm 5 loại sau:

(i)  Hợp đồng trọn gói: Là hợp đồng mà giá hợp đồng không thay đổi trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng đối với khối lượng các công việc thuộc phạm vi hợp đồng đã ký kết, trừ trường hợp bất khả kháng và thay đổi phạm vi công việc phải thực hiện.

Giá hợp đồng trọn gói được áp dụng cho các gói thầu tại thời điểm lựa chọn nhà thầu và đàm phán ký kết hợp đồng đã đủ điều kiện để xác định rõ về khối lượng và đơn giá để thực hiện các công việc theo đúng các yêu cầu của hợp đồng xây dựng hoặc trong một số trường hợp chưa thể xác định được rõ khối lượng, đơn giá (như: Hợp đồng EC, EP, PC, EPC và hợp đồng chìa khóa trao tay) nhưng các bên tham gia hợp đồng có đủ năng lực kinh nghiệm để tính toán, xác định giá hợp đồng trọn gói.

Khi áp dụng giá hợp đồng trọn gói thì giá gói thầu, giá hợp đồng phải tính toán đầy đủ các yếu tố rủi ro liên quan đến giá hợp đồng như rủi ro về khối lượng, trượt giá trong thời gian thực hiện hợp đồng và mỗi bên phải tự chịu trách nhiệm đối với các rủi ro của mình.

(ii) Hợp đồng theo đơn giá cố định: Là hợp đồng mà giá hợp đồng được xác định trên cơ sở đơn giá cố định cho các công việc nhân với khối lượng công việc tương ứng. Đơn giá cố định là đơn giá không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng, trừ trường hợp bất khả kháng.

Giá hợp đồng theo đơn giá cố định được áp dụng cho các gói thầu tại thời điểm lựa chọn nhà thầu và đàm phán ký kết hợp đồng đã đủ điều kiện để xác định rõ về đơn giá để thực hiện các công việc theo đúng các yêu cầu của hợp đồng xây dựng, nhưng chưa xác định được chính xác khối lượng công việc. Khi đó, đơn giá cho các công việc theo hợp đồng phải tính toán đầy đủ các yếu tố rủi ro liên quan đến giá hợp đồng như trượt giá trong thời gian thực hiện hợp đồng và mỗi bên phải tự chịu trách nhiệm đối với các rủi ro của mình. Khi đó, giá gói thầu, giá hợp đồng các bên phải dự tính trước chi phí dự phòng cho các yếu tố trượt giá và khối lượng.

(iii) Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh: Là hợp đồng mà giá hợp đồng được xác định trên cơ sở đơn giá đã điều chỉnh do trượt giá theo các thỏa thuận trong hợp đồng nhân với khối lượng công việc tương ứng được điều chỉnh giá.

Loại hợp đồng này thường được áp dụng cho các gói thầu tại thời điểm lựa chọn nhà thầu và đàm phán ký kết hợp đồng các bên tham gia hợp đồng chưa đủ điều kiện để xác định rõ về khối lượng, đơn giá và các yếu tố rủi ro liên quan đến giá hợp đồng như trượt giá trong thời gian thực hiện hợp đồng. Khi đó, giá gói thầu, giá hợp đồng các bên phải dự tính trước chi phí dự phòng cho các yếu tố trượt giá và khối lượng.

(iv) Hợp đồng theo thời gian: Là hợp đồng mà giá hợp đồng theo thời gian được xác định trên cơ sở mức thù lao cho chuyên gia, các khoản chi phí ngoài mức thù lao cho chuyên gia và thời gian làm việc (khối lượng) tính theo tháng, tuần, ngày, giờ.

Mức thù lao cho chuyên gia là chi phí cho chuyên gia, được xác định trên cơ sở mức lương cho chuyên gia và các chi phí liên quan do các bên thỏa thuận trong hợp đồng nhân với thời gian làm việc thực tế (theo tháng, tuần, ngày, giờ).

Các khoản chi phí ngoài mức thù lao cho chuyên gia bao gồm: Chi phí đi lại, văn phòng làm việc và chi phí hợp lý khác.

Hợp đồng theo thời gian thường được áp dụng đối với một số hợp đồng xây dựng có công việc tư vấn trong hoạt động đầu tư xây dựng.

(v) Hợp đồng theo giá kết hợp: Là hợp đồng mà giá hợp đồng được sử dụng kết hợp các loại trọn gói, theo đơn giá cố định, theo đơn giá điều chỉnh, theo thời gian cho phù hợp với đặc tính của từng loại công việc trong hợp đồng.

3. Theo mối quan hệ của các bên tham gia hợp đồng

Theo mối quan hệ của các bên tham gia hợp đồng, có thể phân loại hợp đồng xây dựng thành 4 loại sau:

(i) Hợp đồng thầu chính: Là hợp đồng xây dựng được ký kết giữa chủ đầu tư với nhà thầu chính hoặc tổng thầu

(ii) Hợp đồng thầu phụ: Là hợp đồng xây dựng được ký kết giữa nhà thầu chính hoặc tổng thầu với nhà thầu phụ

(iii) Hợp đồng giao khoán nội bộ: Là hợp đồng giữa bên giao thầu và bên nhận thầu thuộc một cơ quan, tổ chức

(iv) Hợp đồng xây dựng có yếu tố nước ngoài: Là hợp đồng xây dựng được ký kết giữa một bên là nhà thầu nước ngoài với nhà thầu trong nước hoặc chủ đầu tư trong nước.

Hợp đồng xây dựng được điều chỉnh chủ yếu bởi các văn bản pháp luật sau:

• Luật Xây dựng 2014;
• Luật Sửa đổi, bổ sung Điều 6 và Phụ lục 4 về Danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện của Luật Đầu tư;
• Nghị định số 37/2015/NĐ-CP quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng;
• Thông tư số 07/2016/TT-BXD hướng dẫn điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng;
• Thông tư số 08/2016/TT-BXD hướng dẫn một số nội dung về hợp đồng tư vấn xây dựng;
• Thông tư số 09/2016/TT-BXD hướng dẫn hợp đồng thi công xây dựng công trình;
• Thông tư số 30/2016/TT-BXD hướng dẫn hợp đồng thiết kế – cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình.

Vui lòng liên hệ với LTS LAW để được tư vấn chi tiết và cụ thể hơn.

Liên hệ LTS LAW